VENTE À RÉMÉRÉ OU VENTE AVEC FACULTÉ DE RACHAT ET PORTAGE IMMOBILIER

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

 

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Différences entre vente à réméré et portage immobilier solidaire

Sur le plan juridique, il n’y a guère de différence entre un contrat de réméré et un contrat de portage immobilier solidaire.

Les deux aboutissent au même résultat : apporter à un propriétaire immobilier les liquidités dont il a besoin.

 

En pratique, les contrats de réméré ou de portage solidaire ont des équilibres différents. Ils s’expliquent par le fait que ce n’est pas le même type d’investisseur qui apporte les fonds, chacun ayant sa philosophie d’investissement.

 

Le Portage solidaire

 

En portage solidaire, vous contracterez avec des investisseurs particuliers voulant donner du sens à leur épargne. Le terme « solidaire » provient de ce que ces investisseurs peuvent accepter une durée longue et une moindre rentabilité, surtout si vous leur permettiez de bénéficier d’une niche pour défiscaliser une partie des revenus. Cette niche est celle du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), pour laquelle ils vous proposeront d’acheter le mobilier avec votre bien, de manière à vous signer un contrat de location en meublé.

 

Concrètement, ce sont ces particuliers qui achèteront votre bien pour vous apporter les fonds, avec des frais de notaire normaux (environ 7% à 8% de la valeur du bien). Après la vente du bien meublé, vous leur paierez un loyer d’environ 8% du prix de vente sur une base généralement mensuelle.

 

En portage immobilier, nous constatons actuellement que le prix de rachat est d’environ 5% à 8% supérieur au prix de vente pour une durée de deux ans, et plus au-delà. Cette marge a augmenté récemment avec les taux d’intérêt et pourrait continuer à augmenter. Auparavant, il pouvait arriver que le prix de rachat soit celui du prix de vente.

 

Ces investisseurs particuliers ayant des moyens sont plus limités que les professionnels, ils peuvent devoir s’associer pour réunir la somme demandée. Ils sont également moins réactifs, peuvent avoir une condition explicite ou implicite de financement et bénéficient légaux de délais de rétractation. Une offre en portage solidaire est donc plus longue à exécuter et ne peut jamais être garantie. Ainsi est-il déconseillé de choisir le portage immobilier si vous avez une contrainte urgente de calendrier (délai d’un créancier, vente aux enchères,…) .

 

Le Réméré (ou vente avec faculté de rachat)

 

En vente avec faculté de rachat (nouveau nom du réméré) ou dans ses variantes, vous contracterez avec une société, c’est-à-dire un investisseur professionnel.

 

En tant que professionnel de l’investissement immobilier, la société s’attachera aux risques et à la rentabilité de l’opération. Elle espèrera gagner plus qu’un investisseur solidaire, mais en contrepartie, elle vous fait bénéficier de frais de notaire réduits (environ 2%) et doit vous garantir la sécurité d’exécution. Il est toutefois conseillé de s’assurer de l’ancienneté de la société et que son offre n’a pas de condition suspensive de financement.

 

Concrètement, vous vendrez donc votre bien – mais pas vos meubles – à une société dont le statut juridique est « marchand de biens ». Le contrat que vous signez pour occuper les lieux est une convention d’occupation temporaire (autrement appelé « bail précaire » ou « bail dérogatoire »).  Vous lui paierez des indemnités d’occupation qui peuvent être d’environ 10% par an du prix de vente en moyenne. Pour éviter des paiements mensuels, la plupart des investisseurs préfèrent prélever les indemnités lors de la vente. Il est conseillé de vérifier les conditions de remboursement de ce paiement d’avance en cas de fin anticipé du contrat.

 

En réméré, nous constatons que le prix de rachat est d’environ 8% à 12% plus cher que le prix de rachat pour une durée qui ne dépasse généralement pas deux ans.

 

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Un point d’attention : en cas de sinistre (dégât des eaux, incendie,…)

En réméré comme en portage solidaire, l’investisseur prendra une assurance propriétaire et vous demandera de vous assurer en tant que locataire/occupant.

Sur cette base, le bien est donc bien protégé et, en fonction de la police d’assurance, la remise en état, voire la réparation, pourra être indemnisée par la société d’assurance en cas de sinistre.

 

Il y a cependant une différence entre le réméré et le portage solidaire pour la gestion du dossier.

 

En portage solidaire, en cas de sinistre, c’est avec un investisseur particulier que vous devrez gérer le dossier d’assurance et l’intervention d’entreprises pour les réparations. Le bon déroulement dépendra donc de la motivation et de la réactivité personnelle de l’investisseur particulier. La gestion peut être plus délicate s’il y a plusieurs investisseurs : ils sont juridiquement en indivision et doivent donc se mettre d’abord d’accord sur l’effort financier à faire (par exemple s’il faut payer d’avance les entreprises). C’est un point important à vérifier avant de signer en portage solidaire.

 

En réméré, vous êtes face à une société qui est légalement considérée comme un professionnel de l’immobilier. Elle a l’obligation de s’organiser pour réagir sans délai en cas de problème. Elle engage sa responsabilité sur les réparations et s’assure donc de la qualité des entreprises qui interviennent. Elle n’a normalement pas de difficulté à pré-financer les travaux si nécessaire. Vous êtes donc normalement plus sécurisé avec un investisseur professionnel en réméré.

 

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